Eigenmietwert im Kanton Zürich: Berechnung, Wirkung und Ausblick

Was ist der Eigenmietwert?

Selbstgenutztes Wohneigentum wird in der Schweiz als Naturaleinkommen besteuert. Der Eigenmietwert entspricht der Miete, die ein Eigentümer bei Vermietung erzielen würde. Im Kanton Zürich liegt er üblicherweise bei 60–70 % der Marktmiete und wird von der Steuerbehörde objektspezifisch festgesetzt.

Berechnung im Kanton Zürich

Das kantonale Steueramt bestimmt den Eigenmietwert anhand von Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zimmerzahl, Standard und Nebenräumen. Nach ausserordentlichen Renovationen kann der Wert neu festgesetzt werden. Wer die Berechnung für zu hoch hält, kann Einsprache erheben – erfolgversprechend vor allem bei überalterten Objekten oder Lageminderungen.

Die drei zentralen Abzüge

• Schuldzinsen: Vollständig abzugsfähig – daher zahlen viele Eigentümer bewusst nur in die 2. Hypothek zurück und halten die Verschuldung hoch (siehe Zinsprognose Schweiz und SARON-Hypothek).
• Unterhaltskosten: Wahlweise effektive Kosten oder Pauschale (10 % für neuere, 20 % für ältere Objekte des Eigenmietwerts). Jedes Jahr neu wählbar.
• Energetische Investitionen: Werterhaltender Anteil zusätzlich abziehbar, teils über mehrere Jahre verteilbar.

Rechenbeispiel

Einfamilienhaus in Zürich, Eigenmietwert CHF 32'000. Schuldzinsen CHF 14'000, Unterhaltspauschale 20 % (CHF 6'400). Steuerbares Zusatzeinkommen aus Wohneigentum: 32'000 − 14'000 − 6'400 = CHF 11'600. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 % kostet der Eigenmietwert netto rund CHF 3'500 pro Jahr.

Abschaffung – was Eigentümer wissen müssen

Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts auf Bundesebene würde den Systemwechsel bringen: Kein Naturaleinkommen mehr, aber auch Schuldzinsenabzüge nur noch für Ersterwerber und in engem Rahmen. Für hoch verschuldete Eigentümer würde das teurer, für ausfinanzierte Rentnerhaushalte deutlich günstiger. Wer heute finanziert, sollte beide Szenarien im Blick behalten.

Zusammenspiel mit Kauf und Verkauf

Beim Kauf entfällt in Zürich die Handänderungssteuer, beim Verkauf greift die Grundstückgewinnsteuer (Details im Beitrag Immobilie verkaufen in Zürich). Der Eigenmietwert ist die einzige laufende Belastung während der Haltedauer.

Fazit

Der Eigenmietwert ist berechenbar, aber selten optimiert. Wer Unterhaltsstrategie, Verschuldung und Renovationszyklen aufeinander abstimmt, senkt die Steuerlast substanziell. Für eine ganzheitliche Sicht lohnt sich eine neutrale Immobilienberatung in Zürich.

Der Eigenmietwert als bewusster Steuerhebel

Wer den Eigenmietwert nur als Belastung sieht, verschenkt Gestaltungsraum. Eigentümer im Kanton Zürich können zwischen Pauschale und effektiven Kosten jedes Jahr neu entscheiden. Wer in einem Jahr das Bad und die Küche werterhaltend saniert, wählt die effektiven Kosten und drückt das steuerbare Zusatzeinkommen deutlich unter null. In den Jahren dazwischen, wenn kaum Investitionen anfallen, bringt die Pauschale den Vorteil. Diese Steuerung über Zyklen ist einer der wirksamsten Hebel für Immobilien­eigentümer in Zürich.

Zweitwohnung und teilweise Vermietung

Wird eine Wohnung nur teilweise vermietet oder als Zweitwohnung gehalten, wird der Eigenmietwert anteilig festgesetzt. Bei Vermietung an Angehörige zu unter Marktmiete besteht das Risiko einer Aufrechnung durch das Steueramt – hier lohnt sich vor Vertragsabschluss eine Vorabklärung. Ferienwohnungen im Kanton werden mit einem separaten Eigenmietwert am Belegenheitsort besteuert.

Ausblick: Was die Abschaffung wirklich verändert

Sollte die Abschaffung des Eigenmietwerts kommen, entfällt in derselben Vorlage typischerweise auch der Schuldzinsenabzug für die selbstgenutzte Liegenschaft (Ersterwerber ausgenommen). Rechnen Sie beide Szenarien mit Ihren konkreten Zahlen durch: Für hoch belehnte Zürcher Eigentümer mit hohen Schuldzinsen kann der Wegfall des Abzugs die Steuerersparnis überkompensieren. Für ausfinanzierte Rentner ist die Abschaffung ein klares Geschenk.