SARON-Hypothek: Wie das variable Zinsmodell wirklich funktioniert

Was ist der SARON?

Der Swiss Average Rate Overnight (SARON) ist der offizielle Referenzzinssatz für Schweizer Franken, ermittelt aus echten Repo-Transaktionen. Für Hypotheken wird der Compounded SARON verwendet – der über eine Zinsperiode (z. B. 3 Monate) täglich aufgezinste Durchschnitt. Dazu kommt die individuelle Marge Ihres Finanzierers.

Rechenbeispiel

Compounded SARON (3 Monate) 1.20 % + Marge 0.75 % = 1.95 % effektiver Zins. Sinkt der SARON in der nächsten Periode auf 0.90 %, zahlen Sie 1.65 %. Steigt er auf 1.60 %, zahlen Sie 2.35 %. Die Marge bleibt für die gesamte Rahmenlaufzeit fixiert – der SARON schwankt.

Für wen SARON sinnvoll ist

• Kreditnehmer mit ausreichend Liquiditätsreserve für Zinsanstiege
• Käufer, die eine Umschichtung in Fest binnen 24 Monaten planen
• Renditeobjekte, bei denen Mieteinnahmen das Zinsrisiko puffern
• Portfolios, die Tranchen zwischen Fest und SARON diversifizieren wollen

Wo SARON gefährlich wird

Wer die Tragbarkeit nur beim aktuellen SARON-Satz rechnet, tappt in die Falle. Kalkulieren Sie immer mit dem 5 %-Stresszins – so, wie es Banken tun. Die Zinsprognose Schweiz kann drehen, und ein Wechsel in eine Festhypothek ist nur zu den dann geltenden Konditionen möglich.

Steuerliche Behandlung

SARON-Zinsen sind wie Festhypothekarzinsen vollständig als Schuldzinsen abzugsfähig. Der Eigenmietwert in Zürich bleibt gleich – unabhängig vom gewählten Zinsmodell.

Fazit

SARON ist kein Allheilmittel und keine Gefahr – sondern ein Werkzeug. Wer die Mechanik versteht, seine Reserven realistisch einschätzt und mehrere Offerten (siehe unsere Hypothekenberatung in Zürich) vergleicht, holt aus SARON das Maximum heraus.

SARON vs. Festhypothek: Die ehrliche Gegenüberstellung

Über die letzten 20 Jahre war die durchschnittliche Zinsbelastung einer SARON-artigen Hypothek tiefer als jene einer 10-jährigen Festhypothek – allerdings mit klaren Ausnahmen (2007–2008, 2022–2023), in denen SARON-Kunden kurzfristig deutlich mehr zahlten. Festhypotheken kaufen Planungssicherheit gegen eine Prämie. Die Frage ist nicht „was ist günstiger?", sondern „welche Volatilität kann Ihr Budget aushalten?".

Wechselmöglichkeiten und Kündigungsfristen

Eine SARON-Hypothek kann typischerweise per Zinsperiode gekündigt oder in eine Festhypothek umgewandelt werden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Genau umgekehrt bei der Festhypothek: Ein vorzeitiger Ausstieg wird meist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung teuer bezahlt. Das ist der eigentliche strategische Vorteil von SARON: Wer heute nicht sicher weiss, ob er in fünf Jahren noch dieselbe Immobilie hat, behält die Handlungsfreiheit.

Marge verhandeln – der unterschätzte Hebel

Während der SARON öffentlich täglich publiziert wird, ist die Marge der individuelle Verhandlungs­raum. Zwischen dem besten und schlechtesten Angebot am Markt liegen in Zürich regelmässig 0.3 bis 0.5 Prozentpunkte – bei einer Million Franken Hypothek entspricht das CHF 3'000 bis CHF 5'000 pro Jahr. Ein neutraler Vergleich mehrerer Anbieter ist damit fast immer wirtschaftlicher als die erste Offerte der Hausbank.